Die Zerrüttung eines Mietverhältnisses rechtfertigt nach einer aktuellen Rechtsprechung des BGH allein nicht eine außerordentliche Kündigung. Hinzukommen muss, dass der Kündigungsgegner die Zerrüttung durch pflichtwidriges Verhalten mitverursacht hat.
In einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung hat der BGH die Streitfrage geklärt, ob die nachhaltige Zerrüttung eines Mietverhältnisses allein eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann. Dies wird verneint. Es sei darüber hinaus erforderlich, dass die Zerrüttung zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist.
BGH, Urteil v. 29.11.2023, VIII ZR 211/22
Mit dieser Entscheidung wurde die bisher bekannte Rechtsprechung zum Gewerberaummietrecht erstmals auf die Wohnraummiete übertragen und damit Klarheit geschaffen. Für die fristlose Kündigung von Gewerberaum hatte der BGH bereits früher entschieden, dass im Rahmen der Fallgruppe „Zerrüttung des Mietverhältnisses“ das Recht zur fristlosen Kündigung voraussetzt, dass der andere Vertragsteil die tragende Vertrauensgrundlage des Mietverhältnisses derart gestört hat, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu einer ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (BGH, Urteil v. 15.9.2010, XII ZR 188/08).
Entscheidend sei der Wortlaut des § 543 Abs. 1 BGB, wonach auch das Verschulden der Vertragsparteien bei der Abwägung eine Rolle spiele.
Im Ergebnis ist nach dem Urteil des BGH streng darauf zu achten, dass in entsprechenden Fallgruppen hinreichend dargelegt und bewiesen wird, dass die Gründe für die entstandene Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses der Parteien zumindest auch maßgeblich auf ein pflichtwidriges Verhalten des Mieters zurückzuführen waren.
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