Die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages können durch die Folgen der coronabedingten Beschränkungen schwerwiegend gestört sein. Hierzu muss dargelegt werden, dass die behördlichen Corona-Anordnungen, sich negativ auf den jeweiligen Geschäftsbetrieb des auswirkten. Die Betroffenheit werde nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Reinigungsbetrieb nicht unmittelbar Adressat von Schließungsmaßnahmen gewesen sei. Der Ausfall sowohl geschäftlicher als auch privater Veranstaltungen, die Tätigkeit vieler Beschäftigte im Home-Office können kausal für einen deutlich geringeren Bedarf an bestimmten (Dienst-) Leistungen in dieser Zeit sein.
OLG Frankfurt am Main, Beschluss v. 18.2.2022, 2 U 138/21
Eine Änderung des Mietvertrages aufgrund der objektiv gegebenen Störung der Geschäftsgrundlage hätte kann nur dann verlangt werden, wenn dem gewerblichen Mieter das Festhalten an der bisherigen Miethöhe nicht zugemutet werden könne.
An die Darlegung der Feststellung der Unzumutbarkeit sind besondere Voraussetzungen zu stellen. Hierbei sollten möglichst konkret folgende Frage beantwortet werden:
Auch der BGH betonte in seiner vorausgehenden Entscheidung, dass die Zumutbarkeit bzw. Unzumutbarkeit des Festhaltens an den bisherigen Vertragsbedingungen gesondert zu prüfen ist. Das bedeutet für den Mieter das grundsätzliche Erfordernis, die coronabedingten Nachteile im Einzelnen darzulegen, also die konkrete Höhe des Umsatzrückgangs, die Maßnahmen, die ergriffen wurden, um die Verluste einzudämmen (z.B. Außer-Haus-Verkauf), die finanziellen Vorteile aus staatlichen Leistungen (laut BGH nur in dem Umfang zu berücksichtigen, in dem diese nicht zurückgezahlt werden müssen) sowie die Leistungen aus einer möglichen Betriebsversicherung. Auch die wirtschaftliche Situation des Vermieters ist laut BGH als Korrektiv bei der Zumutbarkeitsprüfung zu berücksichtigen
BGH, Urteil v. 12.1.2022, XII ZR 8/21
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