Anpassung des Gewerbemietzinses auch bei mittelbaren Corona-Auswirkungen

OLG Frankfurt am Main, Beschluss v. 18.2.2022, 2 U 138/21

Eine Änderung des Mietvertrages aufgrund der objektiv gegebenen Störung der Geschäftsgrundlage hätte kann nur dann verlangt werden, wenn dem gewerblichen Mieter das Festhalten an der bisherigen Miethöhe nicht zugemutet werden könne.

An die Darlegung der Feststellung der Unzumutbarkeit sind besondere Voraussetzungen zu stellen. Hierbei sollten möglichst konkret folgende Frage beantwortet werden:

• wie hat sich die Kostenstruktur des Geschäftsbetriebs infolge der Corona-Pandemie verändert?
• welche Maßnahmen das Unternehmen zur Einsparung an Kosten (Personal) getroffen?
• in welcher Höhe es möglicherweise Hilfen vom Staat erhalten?
• wurden solche beantragt?
• gegebenenfalls warum dies nicht getan wurde,
• wie wäre die zu erwartende hypothetische finanzielle Entwicklung des Unternehmens im Falle des Nichteintritts der Corona-Pandemie gewesen?

Auch der BGH betonte in seiner vorausgehenden Entscheidung, dass die Zumutbarkeit bzw. Unzumutbarkeit des Festhaltens an den bisherigen Vertragsbedingungen gesondert zu prüfen ist. Das bedeutet für den Mieter das grundsätzliche Erfordernis, die coronabedingten Nachteile im Einzelnen darzulegen, also die konkrete Höhe des Umsatzrückgangs, die Maßnahmen, die ergriffen wurden, um die Verluste einzudämmen (z.B. Außer-Haus-Verkauf), die finanziellen Vorteile aus staatlichen Leistungen (laut BGH nur in dem Umfang zu berücksichtigen, in dem diese nicht zurückgezahlt werden müssen) sowie die Leistungen aus einer möglichen Betriebsversicherung. Auch die wirtschaftliche Situation des Vermieters ist laut BGH als Korrektiv bei der Zumutbarkeitsprüfung zu berücksichtigen

BGH, Urteil v. 12.1.2022, XII ZR 8/21